부동산도 사실상 투자 방법 중의 하나!
투자의 방향은 정답이 없으며, 개인의 성향에 맞춰 설계하는 것이 가장 적절하다고 볼 수 있습니다.
투자의 방향을 설계해드릴 순 없지만 직접 설계하실 때 도움되는 팁들을 알려드립니다.
오늘 말씀드리려고 하는 주제는 "급매를 잘 찾는 방법"입니다.
요즘 부동산 하락 시장이라는 기사를 볼 수 있는데, 정확하게는 하락 시장이 아닌 급매가 발생되는 시기라고 보면 됩니다.
의미 차이는 명확합니다. 부동산 하락 시장은 가격들이 하락하는 시장, 급매 발생 시기는 평가되고 있는 가격 대비 저렵한 매물이 나오는 시기.
글로벌리 화폐의 가치를 높이기 위하여
미국이 금리를 인상하고, 대한민국도 따라서 금리를 인상하게 되고
그러다보니 대한민국 국민들은 높은 이자 발생으로 인해 대출의 부담을 느끼게 되고,
이로 인해 대부분의 부동산 매매가 대출이 포함되다 보니 부동산 거래가 일시적으로 얼어 붙은 상황.
결과적으로는 부동산을 매도해야 하는 상황의 매물들이 어쩔수 없이 급매로 나오게 됩니다.
이게 바로 하락 시장 아니냐는 의문이 들 수 있지만, 더 자세한 설명은 조만간 포스팅 하겠습니다.
"급매를 잘 찾는 방법"
첫번째, 네이버 부동산에서 급매로 필터링하여 확인하라.
네이버 부동산, 호갱노노, 아실, 직방 여러 서비스가 있으며 각 서비스마다 특장점이 있습니다. 실질적인 호가를 판단하기 위해서는 네이버 부동산을 활용하시면 됩니다.
두번째, 비슷한 조건의 호가들과 비교하라
급매 매물의 동일 아파트, 층수, 방향, 동 조건이 동일한 매물의 가격과 비교해야 됩니다. 여기서 언급한 조건은 순서는 중요도 순입니다. 다른 매물들 대비 내가 찾은 급매 매물 가격 차이가 많이 나야지 좋다. 만약 가격차이가 많지 않은 매물들이 많다면 해당 매물들의 아파트는 전체적으로 가격이 더 내려갈 확률이 높다고 판단할 수 있습니다.
부동산 매물 조건은 아래와 같이 매물을 선택하면 나오는 화면이고 여기서 매물 조건들을 확인할 수 있다.
세번째, 비슷한 조건의 최근 실거래가를 확인한다. (아실, 네이버부동산)
최근 실거래가 대비 내가 찾은 급매물 가격이 당연 낮아야 하고, 최근 몇개월 이내 실거래가의 최고가 대비 2~30%는 낮아야 적절한 급매 가격이라고 볼 수 있습니다.
실거래가 확인은 보통 아실 서비스를 확인하면 좋고 저같은 경우는 UI가 익숙한 네이버 부동산을 활용합니다.
네번째, 비슷한 조건의 전세가와 비교하라.
급매를 잡으려는 목적이 최저가로 구매를 하고 더이상 해당 매물 가격이 떨어지지 않는 현상입니다. 이를 위해서는 매물의 가격이 안정적인 지를 확인하기 위해서는 전세가를 확인해야 합니다. 매매가가 떨어지더라도 전세가를 넘어서까지 떨어지는 일은 극히 드뭅니다. 즉, 전세가율(전세가/매매가)이 높을수록 안정적이고, 반대로 낮을수록 위험하다고 판단할 수 있습니다. 전세가는 실거래가와 호가 두가지를 모두 확인하면 좋습니다. 역시 아실 또는 네이버 부동산을 활용하며 거래방식 조건에서 전세를 선택하시면 정보 확인이 가능합니다.
말씀드린 4가지 정도의 항목을 체크해보면서 내가 찾은 급매물이 진짜 가치 있는 급매인지 판단하시면 되고, 이 정보만으로 매도를 판단해도 된다기 보다는 판단 기준에 도움되는 정보라고 보시면 됩니다.
급매물이 나오는 요즘같은 시기에는 현금이 있으면 유리한 상황이고 대출도 역시 감당할 수 있는 수준이라면 동일하게 좋은 기회라고 판단됩니다. 다만, 급매물이 나올 수 있다는 것은 매도자가 많지 않다는 의미이고 급매물을 잡기 위해서는 일반적인 사람들은 현재 거주중인 곳을 매도한 후 급매물을 매매해야 하는데 지금 거주중인 곳 역시 매수자가 적기때문에 역시 급매물이 나오게 되는, 신기한 부동산 순환 구조입니다.
앞에서 말씀드린 것처럼 부동산은 투자입니다. 리스크 없는 투자는 수익률도 적거나 없을 수 있습니다. 지금이 기회는 맞으나 수익률이 높은만큼 리스크도 높기에 여러가지 상황을 잘 살펴보고 판단하시면 본인이게 좋은 기회로 만들 수 있습니다.
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